浙江女首富负债百亿危情:巨额交易牵出神秘商人,旗下商铺冷清

时间:12-06/2018 21:07 | 点击次数:

浙江义乌,拥有全球最大的小商品交易市场,被誉为“世界超市”。阴雨绵绵的11月,这里依然保持着往日的热闹喧嚣。

“兴商建市”的义乌,最不缺的就是创富故事。用当地的说法,拥有40万商户的义乌市场,每天都在上演平民的创业传奇。在这些创业神话中,被称为“浙江女首富”周晓光的故事最为励志,堪称全国民企创业的标兵。在2017年胡润百富榜中,周晓光夫妇以330亿元的身价居于65位,2018年,她也是胡润全球“白手起家女富豪榜”的前26名。然而,债券危机的曝发,却将周晓光夫妇推向了舆论的风口浪尖。

商城冷清商铺免费租

新光集团由“饰品女王”周晓光及丈夫虞云新创办于1995年,从主营小饰品起步,如今成为涉足地产、银行、保险、基金等行业的大型民营集团,旗下拥有新光圆成一家上市公司,近百家全资子公司及控股公司,逾40家参股公司,总资产近800亿元。

周晓光丈夫虞云新的老家,浙江东阳,紧邻义乌。这座以横店影视城名闻中外的小城,也是新光集团旗下资产的又一根据地,核心项目包括东阳国际建材城和新光天地。

地处东阳的老城区的新光天地,在当地是规模较大的地产项目,项目共分三期,总建筑面积约24万平方米,包括商业地产、商品房。从项目的开发进度来看,新光天地的一期、二期已经完工,三期项目处在建设中。

2014年,新光集团与太平洋百货举行入驻签约仪式时,周晓光的梦想是要将新光天地打造成东阳“第一商业广场”。然而,这么多年过去了,新光天地在东阳人的眼中就是“没人气”。

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在该项目中,新光天地二期的体量最大,建筑面积约10万平方米。由商务楼、首层商铺、地下商铺、地下车位组成。地下商铺2014年11月15日开盘,首层商铺2014年6月9日开盘。

当时收购预案显示,“新光天地二期”自持物业2-6层商业用房,共计325套。不过,这里的325套,并不代表二期的其他商业用房,新光圆成都已成功出售。

新光天地二期三面都是马路,地理位置较好。但是,记者在二期的首层发现,许多的商铺门口,帖着统一印制的“店铺出租”广告。工作人员说,“印有统一的店铺出租广告的商铺,都是自有的物业,现在可以出售和出租。”

从记者的目测来看,在新光天地二期首层,空闲的商铺大约超过70%。这些尚未开门的商铺,看上去普遍像未动工的毛坯房,有些商铺甚至连门都没有安装。

沿街商铺尚且如此,地下商场就更不用说。根据目测,新光天地一、二期的地下商铺,处于关门闲置的店铺超过80%,特别是一期地下商铺,几乎没有开门的店面。商铺的玻璃上,到处都是出租、转售的电话号码。

一位承租人称,可能是定位和管理都有问题,整个商场不聚人气,特别是地下商场,从早到晚都不会有几个逛街的人。所以,也没人愿意到这里开店,免费出租别人也觉得耽误时间。而一家正在装修的店家称,在这里开店的商家,一般都是开网店的,不能指望实体店的销售。所以,这里的商铺可以看成是工作室。反正现在不要租金,先试试看。

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商铺免费出租可不是一句玩笑话,在新光天地的地下商城的管理处,记者看到了一份《地下商铺租赁协议》,一个44平方米的商铺,租金标准为:第一、二年都免费出租,第三年2.02万元。

在地下商城走访时,一家开门营业的店家称,这里门面大概都在30平方米左右,她2016年左右花了80万买了下来,由于租不出去,空在这里又浪费,所以自己有空时,就来这里看看。这位店家坦言,现在看来是套牢了,如果有人如果愿意接盘,60万也可以转手。

预期与现实差距悬殊

商场冷清,不仅关系到新光集团的租金收入,还会牵出三年前新光集团地产项目在借壳时标的资产评估是否合理。

东阳国际建材城和新光天地,是浙江新光建材装饰城有限公司(简称“新光建材城”)旗下核心项目。2015年新光集团借壳时,东阳建材城有限公司100%股份作价52.01亿元,进入新光圆成。当时收购时,东阳建材城净资产为6.09亿元,按照52.01亿元的收购价,增值率752.91%。

东阳国际建材城是根据东阳市政府的城市改造计划,从城中拆迁转移至此地新建的专业市场,2008年竣工投入使用,为该区域第一个专业的市场。简单来说,东阳国际建材城是一个大市场,市场经营的人气,直接决定着商铺的出租率和租金。

当时的收购方案显示,东阳国际建材城估值时,根据相邻东阳国际建材城的沿街商铺的出租率统计,1-2层出租率约98%以上,本次评估出租率按95%计取。

然而现在的情况,与期初设想却相差甚远。占地面积近800亩的东阳国际建材城,是一个规模庞大的专业市场。按理说,经过10年的培育的专业市场,已经相当成熟。但是,从记者实地走访来看,东阳国际建材城的商铺,也同样存在着成片闲置的情况。

在走访新光国际建材城时,对周晓光报怨的商家们比比皆是。一家经营地摊生意的商户称,市场没有人气,可以去外面统一做活动、打广告,比如市内的公交车的车身、闹市区的墙体上,但是周晓光只知道收管理费,不负责市场的统一运营。所以这些年来,在外面跑业务的时候,经常碰到东阳本地人说,不知道建材城在哪里。

由于市场冷清生意不好,市场近年来的涨租,使得商户们颇为不满。“2011年我刚刚来的时候,这个店铺的年租金是2万7千,今年5万多一年,对比东阳市区的同类市场,这里的租金也已经高出了一截。有生意也就罢了,没生意还涨租,这就让人难以接受了。”该商户说。

当时的收购方案显示,根据相邻东阳国际建材城的沿街商铺自2008年12月开业至基准日的租赁台账统计,测算出年租金增长为5.7%。但是,种种迹象显示,新光国际建材城的涨租模式很难持续。

在采访期间,一位商户称,周晓光当初开发建材城时候,向东阳市政府保证过,30年不涨租。现在才几年,已经涨了几次了。因为涨租的事情,建材城商家们还集中到东阳市政府讨说法,但东阳市政府回复是,当时周晓光确实说了不涨租,但那都是口头承诺,没有书面字据。现在项目已经属于新光集团,涨不涨租,都是企业自主行为,政府也不好干涉。

市场运营不善,还要涨租,所以计划搬出的商家大有人在。不过,他们退铺的过程却不太顺利。一位在市场经营多年的商户说,当初租赁的时候,每家商户都缴纳了押金。但是,去退铺的时候,新光集团却找理由扣押金。但即便是这样,一些商户们即使没有拿到返还的押金,也走得很坚决。

诡异的大额交易

三年前借壳新光圆成时,注入上市公司的标的资产,除了浙江新光建材装饰城开发有限公司100%,还有浙江万厦房地产开发有限公司。

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